新地本舍登陸西九龍 酒店地王被迫降格？ (Patreon)

新地旗下服務式住宅項目TOWNPLACE 本舍，原本只在港島插旗，主打海外人士市場。

不過，本舍即將首次「過海」，在西九龍開設全新服務式住宅項目TOWNPLACE WEST KOWLOON，似乎想主打中產人士和內地專才，項目更設有一個基座商場。

新地這次為何如此部署？商場又會如何定位？

自從疫後復常，內地遊客雖然恢復來港自遊行，但出行和消費模式已經出現結構性改變，內地遊客不再去名店爆買，改為跟隨小紅書的網紅景點打卡；不少遊客亦選擇不在香港酒店過夜，改為即日來回快閃旅遊。

新地在剛剛公佈的2022/23年度業績當中，表示酒店分部錄得營業溢利一億元。以新地一向報喜不報憂的作風，似乎難以在財務報表上找到蛛絲馬跡。

不過，身體卻最誠實。新地在今年積極「優化」其酒店組合，例如旗下位於將軍澳的智選假日酒店(Holiday Inn Express) 不再與IHG續約，改由同一大廈內的自家服務式住宅品牌星峰薈接手，全棟至今提供合供四百多間日租或月租套房。

至於位於旺角的帝京酒店，其位於二樓的旗艦餐廳花月庭，已於八月底結業，改為出租予大喜屋作放題餐廳之用，亦是新地鮮有的舉動，反映酒店設施的需求不似預期。

回到今天的主題。TOWNPLACE WEST KOWLOON 顧名思義位於西九龍，實際位置其實是在興華街，即是在長沙灣副食品批發市場及住宅項目維港匯之間，由屯馬綫南昌站步行約需十分鐘。

興華街這塊酒店用地，是新地在2017年以超過五十億元奪得，被喻為酒店地王，其地價甚至比中環美利酒店(The Murray)更高，在今日來講就難以想像，明顯當年新地非常看好前景，希望這間酒店能夠一脈相連高鐵西九龍站。

而在批地條款當中，新地更需要自費興建海濱長廊，連接旁邊由維港匯發展商興建的另一段海濱長廊，而海濱長廊就需要免費向公眾開放。

在2022年，當時新地仍然雄心壯志，期盼內地旅客回歸及經濟復甦，而主動申請改裝在酒店項目對出的廢棄碼頭，美其名作為海濱設施的一部門，實際相信是鋪路接載大豪客。

不過，新地的如意算盤打不響。今時今日對大豪客來講，香港酒店的吸引力遠比附設博彩設施的澳門酒店為低。

新地副董事總經理雷霆在2017年投得地皮的時候表示，新地在這個項目的總投資額達到80億元，明顯是重點項目。

不過，七年過後，香港的營商環境出現劇變，新地亦不得不面對現實。

總共提供843個房間的TOWNPLACE WEST KOWLOON，比當初設計時約九百多個房間為少。

TOWNPLACE WEST KOWLOON以APARTHOTEL自居，提供長短租賃混合模式，提供開放式至三房選擇，一房單位月租18,800元起，二房單位月租30,800元起，而面積最大的三房單位租金52,800元起。

驟眼看來租金比維港匯現有的租盤貴一成到三成，是否具競爭力就見仁見智，不過TOWNPLACE WEST KOWLOON 強調寵物友善，似乎對養寵物人士是一大賣點。

新地早前曾推出早鳥優惠，更表示首批105伙全數租罄，租務需求強勁云云。

的確，在高息環境及市況不明朗的因素，會有更多人選擇租樓。不過，TOWNPLACE WEST KOWLOON的對手是樓齡簇新的維港匯，其優勢並不明顯。新地就算成功將全部房間出租，但距離項目回本，似乎有一段不短的時間。

既然TOWNPLACE WEST KOWLOON改走貼地路線，那麼其基座商場似乎都要一同降格？

TOWNPLACE WEST KOWLOON的地下至二樓劃作零售及餐飲設施，面積僅三萬多平方呎，比北角匯一期商場規模更小。

區內主要的對手，只有海盈邨的基座商舖，而維港匯則不設商場，相信TOWNPLACE WEST KOWLOON 會嘗試走中高檔餐飲的路線，吸引維港匯的住客，和同系V Walk 的大眾化路線作區分。

說到V Walk，雖然商場位處南昌鐵路站上蓋，人流算是暢旺，但似乎周邊的消費力追不上。

V Walk的商户組合不斷更替，而場內的百佳fusion 更將原有過萬平方呎的巨舖削半，另一半改由「死場救星」壽司郎頂上。

V Walk商場總面積雖然達到三十萬平方呎，但場內的第二期範圍一直未有開放，直到近月才開放，成為新地旗下多個樓盤貨尾的銷售場地。

雖然在商場內設示範單位並非新鮮事，但新地已經多年未有在重點商場的舖位擺放示範單位，反映V Walk 的租務情況不似預期。

TOWNPLACE WEST KOWLOON 的位置比V Walk 更遠離深水埗區，理應其基座商場更具條件以社區設施之上作定位，走中高檔路線，填補區內的需求。

除了海濱餐飲外，新地又會否在TOWNPLACE WEST KOWLOON 引入旗下一田超市，或者便利店KONBINI?

關於一田的問題，似乎另文探討更合適，我們下星期再談。