新世界嘅嘢（三之一）—係高負債，但今日先咩！怕且冇事嘅 (Patreon)

插播：美麗新世界

小小提醒（唔買港股都要睇下）

先講新世界結論：壓力當然有，但冇事嘅

樓價跌，租跌，商場少客，加息。大家都知，間間都面對。

咁但，新世界高負債都係事實。但，你睇今年股價都見到啦

話時話，今年表現最好嘅香港地產股係邊間？點解？

高負債還高負債，話會死會爆煲，又係另一回事啦

至於點解新世界咁高負債？就有啲深

管理層係咪錯判形勢？睇你點睇啦

成日話新世界高負債，咁到底有幾高？點計？你都唔好以為好易

「負債」就3500億，但「債務淨額」1370億啫

插播：美麗新世界

1. 星期一放假，星期二三事忙兼諗寫乜，冇出文，呢幾日出返，照計啲文會足數嘅。

2. 仲未完晒個「甚麼是投資」嘅系列，但唔會爛尾。但因為多讀者問新世界（17），所以都插播兩篇半講（已差不多寫晒）。

3. 另外，未寫JPEX嘅教訓（唔會太長）。亦打算講下近期成日爆鑊嘅「保費融資」（之前「馬拉松銀行」嗰單，同埋最近星展阿嬸出刀嗰單都涉及呢樣嘢。所以睇我Facebook Page都係重要嘅）。

4. 當然我亦會寫近期市況（美債債升係咁升，美股都係咁跌，我冇擔心過，但而家美股亦未係好抵買），同埋之前話要講嘅「貼現窗事件教訓」。

5. 嚟緊我會去一個星期日本，所以而家寫埋新世界先。點解？因為涉及比較多數字，我用Notebook寫就會煩啲

小小提醒（唔買港股都要睇下）

6. 不過，即使冇買新世界，亦冇打算買，甚至完全唔會理港股都好（都唔少呢啲人），都睇咗下面呢部份先。十分重要

7. 可能都有人有睇我Facebook post講新世界，或者見到我在其他媒體講。今次呢度兩篇半，補充多啲，同埋解答下讀者有關新世界嘅問題

8. 不過好簡單但好重要一樣嘢：記住，任何涉及金融嘅嘢，如有疑問，一定以我Patreon（或者講座）作準。再講一次，一定以Patreon作準。重要嘅講三次，一定以Patreon作準

9. 講咗三次啦下，你唔理嘅，就唔好到時又嚟問我。

10. 至於原因？倒唔係我一邊唱好一邊唱淡（我使咁cheap？），而係本質嘅問題　—　你諗下都知，你係畀錢嘅讀者嘛。咁好嘢，我梗係留畀你。公海嘅，始終係冇畀錢嘅讀者，求鬼其，甚至最緊要夠爆，金融薯片，垃圾食物，唔好太認真（但當然唔係每一篇Facebook 金融文都係薯片）

11. 所以，講第四次，如有疑問，以Patreon為準．

12. 但如果我呢度都有引述返嘅Facebook Post，就係值得你睇。

13. 仲有，雖然我阻止唔到你，但就唔好將我Patreon寫嘅嘢在公海問，更加唔好轉畀其他人（你叫人訂我就好歡迎）。本身件事啱唔啱都其次，最大問題係　—　會製造好多煩惱畀我。所以，即使你見到其他人（包括我）寫啲嘢好荒謬，你唔使話佢知，「埃汾在Patreon咁咁咁講喎」—冇錯，講第五次，如有疑問，以Patreon為準。但你自己知得了，唔好益人，亦唔使益人，更唔好為我製造好多敵人。

14. 一個好簡單嘅例子：之前呢度寫「C基金」，寫「馬拉松銀行」，或者嚟緊寫「保費融資」，絶對係因為你係Patreon讀者我先寫。你貼出公海，或者同人講　—　咁我就會阻人發達，我就會好危險嘅。所以唔好危害我人身安全。看破，但不用說破，嘻嘻。

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先講新世界結論：壓力當然有，但冇事嘅

15. 順手畀埋啲結論你先：新世界（17），當然有啲壓力，但爆煲？冇乜事嘅（當然唔敢講絶對，邊有得絶對？聽日美國射導彈嚟香港點計？或者出年樓價跌九成咁點計？）。

16. 但你叫我而家買新世界？我就冇咁打算。我好似有廿幾三十隻港股，但都冇買過新世界。如果你講地產股嘅，我得長實（1113）。咁太古（19）地鐵（66）都有啲地產嘅，領展（823）都係收租。應該冇其他啦。有諗過買信和（83），但冇咁多錢。

17. 好，正題，新世界業績，份嘢畀埋你，attach埋畀你。要睇嘅地方亦都唔多，19，21同22頁都夠。就Profit and loss同埋Balance Sheet都夠講

樓價跌，租跌，商場少客，加息。大家都知，間間都面對。

18. 首先，樓價跌，遊客少咗，商場人流少咗，租金跌，美國加息。呢啲咁嘅東西，大家都知，亦唔係只係新世界一間會面對。但當然啦，同一個環境，同一個行業，唔同公司都有唔同情況。呢樣以前都寫過，同一個行業同一個時空，都有人好好景，有人執笠（所以我一路都唔知咩叫「行業好唔好景」，以前寫美國銀行股都有寫）

19. 咁但，新世界有乜特別？除咗鄭志剛成日上報紙外，仲有就係：高負債。呢個大家都知，亦絶對係事實。

咁但，新世界高負債都係事實。但，你睇今年股價都見到啦

20. 咁你話有冇影響？梗係有影響！高負債咪利息開支重啲，壓力大啲。呢啲101嘢人人都知。

21. 事實上，亦都反映咗在股價。你計大地產商，股價今年差不多全部跑輸恒指。但最差邊間？正係新世界，跌三成幾。固然股票唔會話你知「點解」，但你用「因為佢高負債」去解釋，應該都幾有說服力。

話時話，今年表現最好嘅香港地產股係邊間？點解？

22. 順帶一講，你見負債都比較高嘅恒地（12），表現就應該第二差。新地（16）負債率中間，股價表現就中間。長實負債低，表現就第二好。最好嘅？以前都有提過，信和！甚至勉強跑贏恒指少少。點解？因為係淨現金的！（但又唔多派息又唔多回購，呢個係另一個故事）

高負債還高負債，話會死會爆煲，又係另一回事啦

23. 咁但，高負債還高負債，有壓力還有壓力，股價跌還股價跌。話會死會爆煲，係兩回事。呢啲好基本嘅嘢，已經睇到好多人諗嘢幾咁膚淺，同埋只係睇啲content farm或嘩眾取寵KOL。

至於點解新世界咁高負債？就有啲深

24. 至於新世界點解負債咁高？呢個問題就有啲深。你可以話太進取，都可能係。甚至係咪同鄭生嘅作風有關，都可能係，要威嘛。仲有，我甚至覺得可能同佢年紀有關。唔只係「後生仔，係急啲」。你仲要留意：比較後生嘅人（包括讀者），好多真係未見過5厘息嘅。更何況聯儲局今浪嘅加息，係幾十年嚟最猛最急？

管理層係咪錯判形勢？睇你點睇啦

25. 咁正如領展嘅情況，好多人會事後出嚟講，管理層錯判形勢之類　—　可能係。咁但，呢啲等於你坐在電視機面前睇慢鏡重播鬧球員廢啫，「你自己去踢丫」。講真，利率嘅嘢，大家估估下，我唔覺啲網友估得幾叻。而之前嘅哲學文亦寫過：你估得中，唔等於你叻過上市公司CFO。摩洛哥有個乞兒估自己國家隊入四強，摩連奴或哥迪奧拿話應該唔會（舉例），唔通個乞兒就識波過專家？好可惜，呢啲咁簡單嘅嘢啲人都唔明。（話時話，半年前，領展供股後，都係估話預計個息會比市場預期加更多，高息維持更耐，所以更加趁早供　—　呢刻睇返，咁佢地又係咪「誤判」？又好似唔係）

26. 況且，成班上晒岸嘅老嘢伯爺，等於領先兩球波去到90分鐘，梗係守勢波。新世界以前鄭家純年代搞到一鑊泡，而家後生仔當然想證明自己，等於你落後，梗係谷盡啲。好難話對錯嘅。我會覺得，更重要嘅係，之後點收科。

27. 而講到尾，呢啲東西，都只係我同你嘅估計。無論如何，負債比率就高架啦，亦拖累咗股價。但一向都知，問題係，然後又點？

28. 幾時股價都係炒將來炒預期，咁份業績有乜新嘢？先係你要留意嘅重點。下篇會講

成日話新世界高負債，咁到底有幾高？點計？你都唔好以為好易

29. 最後，補多少少。成日話新世界負債高，咁到底點計？你見有啲友仔，真係拎去開個業績，control F搵個「負債」，3500億呀！天文數字（第22頁）。遲下呢，直頭上Chat GPT問，新世界負債幾多，見到答佢3500億，就照抄，邊度走出嚟都唔知（所以放心：以後嘅其他人只會更加笨，埃汾嘅醒目讀者大把世界）

30. 講負債，點計？以前嘅文寫過，我絶冇搬龍門，我講有線講8號仔講理文化工都係咁計。Net Debt to Equity嘛。重點係Net Debt，

31. 點計？其實都好簡單。搵「貸款」「借貸」出嚟（有時留意埋啲「債券」），留意有短期有長期，兩個加埋佢。就係Gross Debt．減走公司現金，就係Net Debt

「負債」就3500億，但「債務淨額」1370億啫

32. 新世界嘅情況，長期貸款1382億，短期貸款368+154，522億。加埋即係1904億。減返現水532億，即係1370億。多唔多？都多多地，但肯定唔係啲人講嘅3500億　—　然後你睇，你識得計呢啲數，已經叻過九成人，唔會人云亦云

33. 其實公司都有計呢個數，15頁。同我上面計嘅爭少少，就不深究了。不過當然，最好自己計一次，唔好乜都信晒公司寫嘅呢啲數，因為有時計法唔同。

34. 最後一提：新世界有唔少嘅「負債」，係同旗下嘅保險業務有關。嗰啲「負債」，就唔係真係等於你問銀行借錢嘅負債。所以要分清楚。呢部份可能在最後半篇補充少少。但簡單嚟講：唔使點理Net Debt以外嘅東西

35. 呢個新世界系列差不多寫完，爭啲手尾。兩篇半會完，下集今日會出埋，所以有問題，等埋下集先一次過問吧

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