大西北的遊樂場 屯門 建生商場 (Patreon)

上月，我跟大家談過領展在「世紀供股」後銀根稍為放緩，而積極重新為旗下商場進行資產提升工程。繼東頭商場後，位於屯門的建生商場的資產提升工程亦已完成，並剛剛對外開放。

位於屯門西北的公共房屋建生邨，的確是「大西北中的大西北」。建生邨在1989年落成，當年搬到建生的居民，說他們猶如開荒也不為過，因為連毗鄰的私人住宅寶怡花園，也要到1993年才落成入伙。

雖然輕鐵能夠直達建生邨，先不談輕鐵多年來為人詬病，但新社區的先決條件，還是必須要有基本的生活配套。

WiNG@Wikipedia

建生邨的商業設施建生商場樓高三層，採用開放式設計。中庭位置樓底甚高，採光度亦非常足夠，與八十年代落成的公屋商場，例如顯徑商場和恆安商場風格相似。

建生商場能夠直達輕鐵建生站，亦設有行人天橋，連接至寶怡花園，理論上人流應該頗為暢旺。

不過，建生商場的面積僅三萬多平方呎，未裝修前更包括一個室內街市，其他店舖的數量並不多，為建生商場的衰落埋下伏線。

踏入九十年代初，毗鄰建生商場的寶怡花園、盈豐園及海麗花園陸續落成，區內的商業活動亦出現微妙變化。

雖然我不是屯門牛，不知道改變箇中的原因。時至今日，盈豐商場就像區內的小「葵廣」般自成一角，單單在商場內便有多達五間米線店，除了反映附近街坊對米線需求甚殷外，就算盈豐商場略嫌殘舊，仍不乏捧場客。

近年，半新盤豐連和珀御落成入伙，其基座商場卻未有完全成為倒模商場，反而融入這個小社區，除了連鎖店以外，亦有小店承租。

那麼，屬於領展旗下的建生商場，在競爭如此激烈的小社區中，又能夠如何吸客？

翻新前的建生商場，地下近半樓面用作街市用途。不過，街市的空置率甚高，亦並非近年流行，設有冷氣的新式街市；而中庭位置則用作「搵真銀」，設有兩個面積僅百餘平方呎的展銷位置；惠康超市則位於二樓。

至於三樓，以往是酒樓的位置，只能從二樓的樓梯才可到達。現時，舖位並未有如某些公屋商場般租予老人院舍，而是由兒童遊樂場承租。

因此，建生商場在翻新前，其實說不上沒有人流，反而自成一角，有種恬靜的感覺。

不過，領展多年來，都未有為建生商場作資產提升工程，當然就不是因為恬靜的關係，而是建生商場規模較細，在領展眼中，未必願意投資在回報潛力較低的項目身上。

直到去年，領展銀根方面稍為鬆動一點，亦重新審視旗下具潛力翻新的商場，加上具規模的屋邨商場已經大致完成翻新，於是就算以往未曾考慮的小型商場，例如東頭邨街市亦安排進行資產提升工程。

和東頭邨街市一樣，建生商場街市空置率甚高。翻新後的建生商場，以遊樂場作主題，仍然設有街市，不過就改為近年流行的新式街市，由建華旗下鮮味市場作為單一營運商營運，面積亦比以前大幅縮減至僅兩個舖位。

而以往在地面樓層的中庭已不復再，連同舊街市的部分一併改劃成多間商舖。而主動線亦作大幅度修改，改為十字路口形式，面向寶怡花園一方則設有新設的出入口，這個出入口驟眼看來亦頗受街坊歡迎。

地面樓層舖位數量由十四間，大增至二十五間。在建生十多年的大快活遷到新舖位，領展方面亦引入菜鳥、宮崎麵包製作所、自助洗衣店洗衣角落及優品360等等，都是公屋商場常見的商户。

當然，對比以往開揚的中庭，改裝後地面樓層的通道變窄。領展方面雖然嘗試修飾通道兩旁，不過效果一般，相信很快就會堆滿垃圾。

前稱二樓的位置，領展現在改稱為一樓。一樓的舖位數量和以往相若，只是將部分走廊的位置一併併入至202和203兩個舖位，增加店舖面積，以及縮減一樓的動線，將人流集中在惠康一邊的通道。

至於現在稱為二樓的部分，仍然由室內兒童遊樂場承租。領展亦正安排在遊樂場旁邊加裝升降機，連接地下至二樓，提升商場的無障礙設施。

不過，建生商場翻新後不再設有顧客服務台，其功能似乎與商場管理處合二為一。

同樣牽涉到翻新商場中庭，領展這次對建生商場的改動，我覺得比新城市廣場三期的殺傷力為低，至少商場仍然能夠保持一定的採光度，而並非倚賴一些小天窗。

舊式街市對街坊不再吸引，進行改裝工程似乎是無可厚非。不過，商場改裝後移除了中庭，增加了局促感之餘，地下亦不再設有空間舉行展銷活動，似乎領展方面考慮不周全，甚至有點短視。

領展是次改裝，並未有仿效民坊，在旗下商場內設美食街。不過，美食街本身亦是雙面刅，要視乎區內的需求來微調商户組合。例如民坊旗下山景街市內的美食街，已經有不少食店陸續結業，似乎區內的需求不似預期。

最後想談，就是領展是次改裝以遊樂場為主題，但並未設有任何設施，僅僅以旗艦租户作招徠，相比新地積極在旗下商場增設免費遊樂設施，似乎有點貨不對辦。

你又覺得建生商場這個「遊樂場」如何？領展這次翻新，嘗試甩走領展味，又是否成功？