老區街市之必要？領展 東頭商場 (Patreon)

街市是一般公共屋邨必備的生活配套。不過，近年不少已拆售的公屋商場，在翻新過後，有些會改為單一營辦商營運的室內街市，有些更因為需求太低，而拆卸及重新佈局。

今日和大家來到東頭邨。位處市區的東頭邨，因為原有街市空置率高，而被領展拆除，改裝成商舖。

街市是否公共屋邨的基本條件？在老人邨營運商場，又有什麼社會責任需要肩負？

屬於黃大仙區的東頭邨，其實位置上是在九龍城和新蒲崗之間。東頭邨在1982年落成，當時仍未流行每個公共屋邨都會將商場建成獨立建築物，加上黃大仙中心即將在1983年落成，相信因此東頭邨並未設有商場。

東頭邨的商業設施，包括以前的東頭街市及熟食檔、其他商舖則分佈在兩旁的旺東樓及安東樓的基座，另有診所和老人院分佈在其他大廈的基座。

和其他八十年代落成的公共屋邨一樣，東頭邨都要面對人口老化的問題。東頭邨原有的商舖逐漸變得十室九空，而邨內唯一的酒樓已經結業，加上東頭街市的競爭力明顯不及區內的龍頭街市大成街街市，因此促成了領展這次的資產提升工程。而領展方面僅稱，東頭街市原有的零售和市場空間表現不佳。

翻查領展的財務簡報，是次翻新的投資額為2800萬元，投資回報率則為15.9%。

翻新後的東頭商場，並未有重置近年流行，由單一營運商營運的室內街市，相信就是因為區內已有大成街街市的原因。

不過，領展早於2016年，已經將現時黃大仙中心南翼所在的黃大仙街市，改建為商場，故今次其實只是重施故技。

翻新後的東頭商場以波紋作主題，似乎想為商場增添活力，但感覺略嫌俗套。領展將原有街市全部拆除，在原址改劃為六間商舖，以及增設一個洗手間，不過我到訪當日，這個洗手間仍未開放。

至於熟食檔的部分，則維持原狀，未見有任何翻新的跡象。

原本在東頭邨的超市是位於康東樓的百佳，其位置並不方便，但當時東頭邨較具規模的舖位不多，令居民和百佳都是雙輸局面。

翻新後，領展在東頭商場內引入惠康，成為商場的旗艦商户。雖然這間惠康只屬於街坊規模，但新位置是在東頭邨的中心點，旁邊就是邨內的交通樞紐小巴站，因此惠康明顯較受居民所歡迎。

至於場內另一個較具規模的舖位，領展則引入百樂門集團旗下的點出色，為區內居民填補在酒樓方面的「空缺」。東頭商場的舖位因此而填得七七八八了。

以往領展因為趕絕小商戶而為人詬病，不過在今時今日租務情況疲弱下，相信領展未必具本錢大幅加租。

而且，在高息環境下，領展在去年亦不得不進行「世紀供股」，從而減債和填補因為投資新加坡物業而減少的現金流。

踏入2024年，領展「褲頭」比往年鬆動，因此即將會重啟其他資產提升工程，例如現時正進行翻新工程的屯門建生商場，而蝴蝶廣場、富善商場、秀茂坪商場及鯉魚門廣場亦即將會在年內進行翻新。

近年企業提倡ESG(環境、社會及管治)，領展亦不例外。領展未來會如何在這些資產提升工程當中，在利潤最大化和社會責任上取得平衡，相信很快就會知道答案。