商場規劃的反面教材？不倒模的商場 啟德 AIRSIDE (Patreon)

曾經不少人都引頸以待，位於啟德的旗艦商場AIRSIDE在九月二十八日終於試業。

有人覺得AIRSIDE 的租户組合比同期的新商場圍方有新意，不是倒模式商場；不過，在網上討論區連登，亦有網民狠批商場改壞名SIDE AIR (嘥氣)，更直言很快就會有死場KOL到訪。

缺乏具號召力的商户進駐，AIRSIDE 究竟是創新，還是嘥氣？

由南豐發展的啟德旗艦項目AIRSIDE，為商廈及商場的綜合項目。商場面積七十萬平方呎，共有十一層，由挪威建築事務所Snøhetta 設計，為事務所在港首個設計項目。

而商場是次開放的部份屬首階段，包括 (B1-L6)共八層樓面，L7-L9則尚未開放。南豐方面向傳媒透露商場出租率達九成，而其中七成店舖已經開業，又是否真確？

AIRSIDE 首個賣點，是直接連接港鐵啟德站C出口，亦是啟德地下購物街西段入口及二十四小時行人通道。

B1 已經是商場最似倒模商場的地方，設計有如其他連接港鐵站的商場地庫，例如銅鑼灣時代廣場和旺角朗豪坊，租户以連鎖店、餐飲和超市為主，定位較為大眾化。

B1的租户包括A-1 麵包的高檔品牌La Creation、來自美國的肉桂卷店Cinnabon、美心旗下手工麵包品牌Homebake、主打過期貨品的綠惜超市GreenPrice、以及連鎖店如麥當勞和Starbucks 等等。

至於佔據B1近半樓面，面積超過兩萬平方呎的高級超市city super，則未有趕及在商場試業時一同開幕。city super 啟德店為華潤入主後開設首間超市，其佈局會否與現有分店有所不同，亦值得留意。

AIRSIDE 地面樓層的佈局，已經和一般商場截然不同。商場在開幕前曾經希望走高檔路線，但似乎啟德CBD願景落空，嚴重影響AIRSIDE的招租策略。

最終，地面面向車站廣場的一方，原先配合政府規劃條件而設的啟德坊雙層舖位，改為主打特色餐飲，命名為食藝坊。食藝坊主要商户包括蛋包飯米炊，以及太二酸菜魚等等。

至於其他商户，似乎僅為期間限定店，例如Mini Cooper 在去年聖誕節作為臨時滾軸溜冰場的地方開設期間限定店，但僅營業十一天，未知南豐方面有否將這間限定店放入九成出租率的商户名單之一。

事實上，商場內有不少商户似乎只是充撐場面的短租商户，意味AIRSIDE已經放棄商場開幕前的高檔定位。

至於在商場前主打的智能泊單車系統，在商場開幕後似乎就被冷落。智能泊單車系統的入口設於商場面向簡約公屋的一方，甚為隱蔽。而且，區內單車徑明顯仍未完善，相信智能泊單車系統還有一段時間才會廣被使用。

值得一提的，是智能泊單車系統亦需要用家先成為南豐NF Touch 的會員方可使用。近年，商場將大部分優惠都只留給尊貴會員，例如新地現時只容許The Point 會員方可以獲取商場泊車優惠，難免對顧客構成不便，但相信大數據流行的趨勢下，似乎都難以避免。

從地面走上一層至L1，開始會感受到發展商在商場規劃上變得自由發揮。在文初提及，挪威建築事務所Snøhetta 僅負責商場的設計，在商場定位和商舖規劃就必定是由南豐負責。

L1 至今僅開放半層，商舖的種類包羅萬有，包括寵物用品店、美髮及寵物美容店、餐廳、生活家品銷售平台、以及內衣品牌her own words。

除了商户安排上有點混亂之外，L1僅開放半層，亦未能有效分流從地面上來的人潮。而前往美髮及寵物美容店的一方，更是一條掘頭巷，該處為啟德坊上層的位置，但動線設計不太理想，寧願將寵物美容店的位置和餐廳對調，感覺已經改善不少。

再上到L2就是中庭的位置，以及連接新蒲崗行人天橋的樓層，因此二樓必定是人流最旺的樓層。

抬頭一望，Snøhetta紅磚色的設計盡入眼簾，令人眼前一亮。可惜的是Snøhetta在原來的設計中加入的垂直裁種植物，最終並沒有實現，南豐只約略在較高樓層擺放多盆植物修飾，未知是技術原因，抑或是管理上的考慮。

如果新世界的K11 系列是購物藝術館，那麼南豐的AIRSIDE給我的感覺，就是購物展覽館。

商場在L2 中庭設有關於航空業及舊啟德機場的歷史的展覽《想飛》。展覽似乎頗為吸睛，規模亦不算太細，為AIRSIDE開幕帶來亮點。

不過，有別於南豐紗廠設有CHAT 六廠藝術館，想飛展覽暫時只擺於到十一月，而AIRSIDE 亦另設展覽空間，我稍後再談。

L2主要商户包括Nespresso、同樣在南豐紗廠設有分店的生活品味店monoyono，以及pinkoi 開設的期間限定店。

而L2 另一賣點是面積達六千平方呎的空中農莊AIR FARM，目標希望做到真正農田直送的餐飲體驗，該處亦劃作寵樂區用途。

都市農莊並非新鮮事，我之前都介紹過，信和在旗下商場積極推行「一喜種田」計劃，及後新地也剛好在旗下旺角MOKO 的花園栽種植物，似乎都是為企業的ESG部分略盡綿力。

AIRSIDE為寵物友善商場，但反而令我費解的，是商場刻意劃分不同區域作為寵樂區，但現場所見，商場的管理人員並無任何規管動作，而事實上的確難以執行。

上到L3，樓層的賣點只有德國高級電器品牌Miele專門店、售賣生活精品的HOMELESS、新派粵菜嵐月、以及和傢俬店聯乘的餐廳Relish Kitchen by ALOT。

其他店舖則為南豐自行營運的Gate 33 藝文館，以及社區項目世界之約生活研習所，兩者所佔樓面不少，亦鮮有在大型商場中出現。

新世界旗下的K11 MUSEA，在開幕時亦曾經因為社會運動的關係，面對租務低迷的困境，最終K11 MUSEA選擇延遲開放六樓，及後更短暫將六樓大部分空間作藝文空間，最終六樓成功引入健身室PURE Fitness，而藝文空間的範圍就大幅縮水。

雖然AIRSIDE似乎由高檔定位，改為主打文青，但又強調寵物友善，稍後再介紹的高樓層更有親子元素，但整體的佈局分散，未知是否就是商場所提倡的和而為一概念(Wholeness)。

來到L4，是旗艦商户MUJI 無印良品所在的樓層。無印良品啟德店雖然面積過萬平方呎，但規模和圍方分店相若，遠比德福廣場分店為細，而且店內更不設Cafe 或其他新元素，似乎就說不上是旗艦規模。

L4 其他賣點仍然以文創產業為主，包括短租半年的白紙生活概念館，以及初創平台MM9 未買夠。MM9的目標顧客群與港鐵旗下的LOUDER相似，以喜歡本土產業的年青人為主。

不過，從MM9的社交平台透露，其加盟店的每月租金低至僅三千元，相信AIRSIDE亦以非常特惠的價錢，將舖位租予MM9。

L4其他商户既有餐飲，亦有走親子路線的店舖，顯得雜亂無章，缺乏一般商場所提倡的協同效應。商户包括樂天皇朝、柏斯音樂、以小童為對象的藝術創意空間The White Box、圍棋中心、跆拳道館、冒險樂園、以及新加坡旗下Kiztopia 引入的彈床樂園 Bouncetopia，為香港首間分店。

L5是以餐飲娛樂作主題的樓層，亦是規劃上相對正路的一層，因為戲院和美食廣場一般偏向能夠「吸客」，會放在商場較入的位置，讓顧客在前往目的地的途中，途經沿途商店，帶動人流。

L5旗艦商户包括由MCL營運，設有超過九百個座位的MCL AIRSIDE，以及由富臨營運的美食廣場Foodmuse，另外亦有近期大舉擴充的內地飲品品牌林香檸、壽司店鮨點、以及另一兒童遊樂場童趣樂園。

MCL AIRSIDE 共有七個映廳而不設IMAX映廳，令我有點失望。七個映廳當中，只有1院LUXE較具規模，設有19米乘9米巨幕，但座位數量僅得三百個，說不上十分驚喜。

MCL早前已在數碼港戲院引入同類LUXE巨幕，而巨幕的尺吋與圓方戲院PREMIERE ELEMENTS 的大院相若，只是PREMIERE是採用內地CGS技術，因此MCL AIRSIDE 的噱頭亦欠奉。

MCL近年嘗試推行十八區區區有戲院，不過僅在九龍東，MCL已經在鑽石山荷里活廣場、九龍灣淘大花園，以及德福廣場插旗，再加上位於AIRSIDE的旗艦戲院，似乎四間戲院在選片和編排上需要下點苦功，避免互相爭客。

至於由富臨經營的美食廣場Foodmuse，驟眼看來頗受歡迎，亦能夠飽覽啟德景色，一般商場似乎就較少將這個靚舖租予美食廣場。

Foodmuse 面積12,000 平方呎，租約長達六年，首年月租四十六萬元，呎租近40元，不過就設有六個月免租期。根據和你FC報導，Foodmuse 內NEEDS Burger、幸福巷子及韓式料理冬柏都是由富臨直接營運，不過我相信古早台居及今日韓江同樣都是由富臨直接營運。

對比美心集團從太古城中心的美食廣場敗走，近年富臨發展美食廣場，表現算是理想，亦成功淡化其負面形象，搶佔以往美食廣場龍頭大食代的市場佔有率。

富臨除了經營一眾Food 系的美食廣場，例如元朗YOHO Mall 及九龍灣德福廣場 Foodeli、旺角T.O.P. 的FoodYum外，新近更承租旺角MOKO 開設美食廣場MOKO Deli。從現場提供的商户名單上，更罕有包括壽司郎、譚仔及喜茶，不過在場內另一圍板則已遮蓋喜茶的商標。

最後來到空中花園所在的L6。空中花園的佈局和K11 MUSEA 相似，更同樣開設內地火鍋品牌湊湊，不過同層卻開設另一間主打客飯的五匠六斧，感覺格格不入。

空中花園雖然面積有18,000平方呎，但活動空間不算太多，亦未有像外國商場般能夠提供不同設施，僅預留空間作為富臨特許經營的Terrace in Picnic Time 作户外餐飲之用。而空中花園的賣點是可以觀賞日落，但其實效果和油塘大本型的天台花園相若。

在L6 稍為吸睛的，反而是在戲院門外，以獅子山作為創作靈感的巨型壁畫《扎山道》，而壁畫旁邊則配上了周耀輝創作的文本。

L6 另一旗艦商店，為全港首個室內大型衝浪場，雖然具有話題，但仍有待場館公布收費，希望不會雷聲大雨點小。

AIRSIDE預計要到明年首季才正式開幕。南豐透露總投資額達三百二十億元，不過至今預期年租金收入僅一億元，回報只有0.3厘，遠比一般買樓收租回報為低，難言理想。

AIRSIDE未能作高檔定位，就算以文青定位似乎亦不算清晰，在香港市場以此經營大型商場更脫離現實，未來的盈利模式存有很大疑問。

AIRSIDE成功令啟德脫離美食沙漠，但似乎旺丁而不旺財，更有可能為Mikiki作嫁衣裳，為啟德居民前往Mikiki提供方便之門。

新地旗下Mikiki 落成超過十年，卻因為交通不便而未能擠身成為新地一線商場行列，至今有望因為AIRSIDE直達啟德站的行人通道而受惠。

未來啟德將會成為商業設施的重點區域，例如利福旗下Sogo 項目已易名為雙子匯，還有新地旗下天璽·天基座商場，以及新世界旗下啟德體育園零售部分啟德零售館。

AIRSIDE獲得啟德新商場的蜜月期，能否短時間在啟德區內成功確立地位，以及令居民把購物習慣建立起來？啟德CBD願景落空，AIRSIDE 更即將被簡約公屋所包圍，會否令AIRSIDE 不得不向現實低頭？

經營商場要走出既有框框並不容易，畢竟商場沒有租客和人流，便什麼都不是。

AIRSIDE會否成功？就交由大眾以身體來決定。