失敗的步行街 今日利奧坊 明日必嘉坊？ (Patreon)

恆基旗下位於紅磡的必嘉坊第三期BAKER CIRCLE·GREENWICH，受到長實以低於市價推售油塘親海駅，為市場投下第二枚「深水炸彈」影響，導致必嘉坊的銷情呆滯，更要推銷立體步行街，希望力挽狂瀾。

被恆基高層稱為港版六本木的必嘉坊，和位於大角咀的利奧坊一樣，同樣是舊樓群重建項目，皆為四叔當年委托田生地產所收購而來。

不過，利奧坊的基座商場卻彷如死城，就連組合 MIRROR成員AK有份投資的餐廳，都敵不過結業的命運。必嘉坊的步行街，又會否步利奧坊後塵呢？

紅磡必嘉坊顧名思義是利用必嘉街作為命名的靈感，原本分三期發展。不過，恆基推售步伐減慢，至今已經將必嘉坊再細分，起碼去到八至九期。

本來為必嘉坊第一期的Baker Circle One 至今為第一至三期部分，包括必嘉坊·曦匯、必嘉坊·迎匯及BAKER CIRCLE•GREENWICH。

至於餘下部分的地盤則仍在進行工程，而預計為最後一期所在的地方，連原有的唐樓都未開始清拆。

談必嘉坊的商業設施之前，先談談恆基附近的商業發展。除了規模甚大的必嘉坊項目，恆基在附近亦有和希慎、帝國及市建局合作的土瓜灣庇利街/榮光街發展項目，項目以小區模式發展，附設近十二萬呎商業樓面。

此外，恆基亦有已屆收成期的啟岸項目，其基座商場啟岸巷子在營運上已經上了軌道。

我在去年已經談過啟岸巷子初期招租困難，因而陷入僵局，後來因為組合 ERROR 成員193在啟岸巷子開設咖啡店，為商場帶旺人氣及引起話題，更一併帶挈商場內其他餐廳，啟岸巷子的美食街概念得以成功落實。

明星效應是否足以令死場起死回生？

而位於大角咀的利奧坊，雖然同樣是舊區重建項目，卻丁財皆不旺，其步行街概念更可稱為失敗。

利奧坊項目分為七期發展，至今僅頭三期(曉岸、凱岸及曦岸)已落成入伙，而商場部分更只開放了頭兩期的基座商場，且出租率仍然欠理想。

利奧坊不同期數的位置分散，而且商場之間不設任何行人天橋或隧道，令這個初代步行街的概念，在落實執行後大打折扣。

利奧坊的商業設施反應欠佳，恆基更曾經申請將第四期項目壹隅的商業樓面大減，由三層減到僅保留地舖。不過，在壹隅開賣時，其樓書仍然保留原有地庫至一樓共三層的商業樓面設計，相信該計劃已經擱置。

恆基在吸取利奧坊的教訓，以及啟岸巷子的成功經驗後，會如何規劃必嘉坊？

恆基在開售必嘉坊第三期BAKER CIRCLE·GREENWICH 的時候，終於對必嘉坊的商業設施有比較具體的介紹。

必嘉坊的商業樓面佔地超過十六萬平方呎，主打的項目包括十八巷子、探索地、曦草園和戲場。

十八巷子長150米，橫跨頭五期項目，與黃埔街並排，但並非現有街道，而是大廈之間的通道巷。

從地產商的模擬圖中可以看到，十八巷子明顯是向同系的啟岸巷子致敬，就連其日式美食街設計也是照版煮碗，甚為環保，不過其定位卻是以本土工藝為主。

十八巷子驟眼看來甚有睇頭，甚至有望成為紅磡的大南街。不過，十八巷子中間部分會被必嘉街所「切斷」，而從頭三期行到第四、五期的一段必須要橫過必嘉街，其連貫性似乎會大打折扣。

而且，恆基在旗下商場走文創路線的往績並不理想。例如同屬恆基系內，位於西環的藝里坊，在樓盤推售時以附近舊樓上不同的壁畫作賣點，模彷韓國的壁畫村，希望將整個社區包裝成藝術區。

不過，最終這個願景未能成真，恆基更要找來華潤旗下Pacific Coffee 開設寵物友善咖啡店Moojoo來「救亡」。

而預計在2024年年底開幕的第一、二期商場，主打的另一賣點探索地似乎就是整個必嘉坊的「櫥窗」。

探索地設有一個流水裝置，根據發展商的介紹是一個許願池。許願池聽起來似乎有點特色，而且近年在新落成的商場中，設有流水裝置已經少之又少。不過，要維持流水裝置運作的費用高昂，能夠長期運作是個疑問。

曦草園顧名思義就是一片大草地，從發展商的示意圖中顯示，其位置是位於第四、五及六期中間的地方，似乎可以用作露天餐飲區或市集用途。

不過，第四至六期的位置，是整個必嘉坊項目距離殯儀館最近的期數，其氛圍對我來講就不太chill。

最後，戲場(Baker Edge) 是面積約二千平方呎的廣場，更以3D裸眼立體大電視作招徠，似乎是一個表演空間。

聽完必嘉坊零售設施的介紹後，又有沒有什麼令你覺得眼前一亮？

必嘉坊較利奧坊優勝的地方，是其位置較鄰近港鐵站。必嘉坊部分期數相信能夠倚靠有蓋行人天橋，無縫連接紅磡站。至於商場在設計和定位方面，似乎就沒有什麼板斧。

恆基旗下的零售業務恆基發展會否在必嘉坊坐鎮？自從恆基收購APITA UNY 香港的業務後，其口碑似乎好壞參半，將軍澳UNY 似乎丁財也不旺，C生活亦未有繼續擴充，而新品牌谷辰更乏善可陳，未成氣候。

以必嘉坊零售設施的規模，相信恆基的目標一定不會希望只服務本身的居民。必嘉坊的立體步行街能否如期於2027年成形？抑或和啟德地下購物街般遙遙無期？相信時間會有答案。