遲來的大圍地標 搶走新城市龍頭地位? The Wai 圍方 (Patreon)

大圍站上蓋項目最後一塊拼圖，以大圍唯一大型商場作招徠，位於柏傲莊的基座商場The Wai 圍方已經於上星期六(7月22日)正式試業。

圍方未開幕已引起不少爭議，例如早前談過八爪魚天橋被「壯士斷臂」的風波，至今拆卸工程接近完成，斷臂已成定局。

商場未開幕前，其店舖名單已率先曝光。不過，其租户組合就缺乏新意，而傳聞同區商場更在租約加上「辣招」，要求星級租户不能在同區其他商場開店，更為圍方的開幕添上陰影。

圍方亦是港鐵繼康城商場之後，近三年後推出的全新商場。康城商場明顯沒有成為另一個圓方，那麼圍方又能否成為新界東的圓方？

先重溫及更正少許商場的資料。圍方商場樓高四層，面積六十五萬平方呎。商場在二樓設有大型中庭，另外設有合共八萬平方呎的綠化休憩空間，以及因應地契要求，而預留其中十五萬平方呎，作為香港伍倫貢學院的新校舍，亦成為了商場佈局上其中一個局限，我們稍後再談。

相信大家有看到新聞，可能未必想親身去大圍「同人迫」，就讓我帶大家從五大方面「眼睛行圍方」。

(1) 公共交通與商場的可達性

圍方顧名思義，就是位於大圍站上蓋。港鐵方面建議最佳方法是從B出口，經公共交通總站旁邊的扶手電梯或電梯進入商場，亦成功為商場開幕造成萬人空巷的畫面。

除此之外，進入圍方商場的方法其實還有很多，例如位於備受爭議的斷臂八爪魚天橋入口、至於名城方面更設有「私家天橋」連接商場、至於新翠邨及金獅花園一方的居民，亦可取道近五育中學的行人天橋。

不過，在圍方前導宣傳中，其主視覺似乎就有點誤導，因為在城門河一方其實不設入口，商場向城門河一方全部都屬於伍倫貢學院的校舍範圍，而商場在佈局上亦巧妙避開校舍，又不至於太過「一岩一忽」。

不過，作為港鐵商場，圍方就算能夠無縫連接大圍站，效果亦比同系康城商場更差，箇中原因相信是因為大圍站原有結構未有預留位置連接商場。

港鐵方面亦嘗試「補鑊」，在屯馬綫往屯門方向月台加建扶手電梯，連接商場4樓近Market Place的位置。

若然結構許可的話，其實屯馬綫往烏溪沙方向月台更應該加設接駁口，直接連入商場，相信更有助帶動人流。

圍方另一主要賣點，是在商場設有全港最大的單車停車場，面積一萬三千平方呎，可容納三百多架單車。

單車停車場已率先運作一段時間，在用家方面似乎就沒有太多負評，不過相信港鐵稍後會移走在巴士總站對出的單車泊位，「鼓勵」居民將單車泊入圍方。

最後，商場雖然設有不少時租車位，但停車場已經被一眾司機劣評，更稱為地獄停車場。

而在開幕的首週末，在商場外面排隊的車龍一度造成混亂，而且車公廟路的緩衝位置不足，只要有十數架私家車排隊，已經可以造成交通大混亂，有機會令巴士及小巴不能停站或進入公共交匯處，車龍更會倒貫至迴旋處。

(2) 旗艦商户及商户租合

圍方旗艦商户不算特別，包括佔地過萬平方呎的無印良品、設有六個影廳，超過九百個座位的英皇戲院Plus+、誠品書店、室內遊樂場Namco、奇趣天地及面積超過兩萬平方呎的超市 Market Place，另外亦設有任天堂商品專門店nsew及Mercedes Benz 概念店。除了名車概念店外，大部分商户似乎亦對應港鐵高層所指，商場是以社區設施作為定位。

在文初談過，圍方未能夠引入若干一線商户，除了租金問題外，傳聞亦有其他大型商場以租約條款干預，當然我就沒辦法查證真偽。

我就比對過圍方，以及新界東的旗艦商場，新地旗下的新城市廣場的租户名單，發覺新城市廣場近年的重點商户，例如Lego、松本清及玩具反斗城，都沒有在圍方開設分店。

而就算集團式經營的商店，例如在圍方非常活躍的美心集團，旗下的吉谷舍、特許經營的美式快餐店Shake Shack及西餐廳simplylife 都只在新城市廣場設有分店，而在圍方則主要引入既有的大路品牌例如元氣壽司、千兩、潮庭及美中鴨子等等。

而港鐵沒有在場內引入美食廣場，相信因為大圍區內餐飲選擇眾多。

雖然商場在引入一線商户上有局限，但是有危也有機。圍方改為主打年青客源，例如原本僅為期間限定店，港鐵旗下主打本地原創品牌的Louder 在圍方開設固定舖位，更在店內設有小型咖啡店，其大玻璃更成為打卡位，人氣蓋過同屬主打本土產品的上水貨舖。

至於特色餐飲方面，圍方引入大部分屬於新界東首次落户的餐廳，滿足愛新鮮感的年青族群，包括Pacific Coffee 旗下的新高端品牌MOOJOO、擁有一望無際景色的noc、日本過江龍山本屋及野田珈啡等，亦不乏放棄續租新城市廣場，而轉陣圍方的餐廳Bricklane 。

雖然圍方仍然主打連鎖品牌，但街坊初步反應正面，港鐵的策略暫時奏效。

不過對一般市民來講，也許商場仍以連鎖店作定位，與新城市廣場走的路線相似，似乎難免會動搖新城市廣場多年來，壟斷新界東的王者地位，我們稍後再談。

(3) 商場動線、佈局與限制

和康城商場不同，圍方在佈局上有不少限制，例如早前談過地契條款上的校舍，以及位於圍方室外的園藝花園，其中園藝花園的佈局更是由住宅項目發展商新世界負責，港鐵僅負責其「軟件」，即內部設計。

不過，吸取康城商場的教訓，港鐵應該知道中庭比商場其他設施更為重要。因此，圍方不設溜冰場，戲院亦並非IMAX級數，而是選擇反璞歸真，某程度上亦是新城市廣場在八十年代發展時的初衷，回歸社區及聚集人群。

既然圍方設有巨型中庭，其主動線固然是圍繞住中庭，中庭驟眼看來比起新城市廣場，其實更像裝修後的屯門市廣場，頗為宏偉。

商場雖然設有四層，但沒有刻意為不同種類店舖劃分區域，只有把部分旗艦商店，例如超市、戲院或書店放到較高樓層，而餐飲選擇則分散在不同樓層。

(4) 打卡位、大圍文化與休憩空間

圍方雖然商業味濃厚，而且與康城商場佈局相似，但港鐵從康城來到圍方，似乎也有一些改進的地方，不知道是否該歸功於這次負責商場設計的建築事務所巴馬丹拿。

還記得康城商場開幕的時候，在商場入口投射立體圖案，以及在FRESH 超市門外以屏幕播放流水影片嗎？

這次在圍方，終於有真實的流水設施。位於圍方的三樓設置了一個智能水幕簾，能夠以水幕呈現不同英文詞語、現在的時間，甚至港鐵標誌。

雖然類似的水幕簾在內地商場，以至外國的商場和藝術館已不是新鮮事，但當香港商場的流水設施已經買少見少的時候，這個水幕簾似乎亦非常吸睛。

港鐵方面強調圍方並非一般商場，而是社區設施，並以 “The wai we live” 「圍系生活」作為宣傳口號。而在商場四樓的迷你中庭位置，更放置關於大圍區的照片展覽及介紹昔日的大圍故事。

場內的玩具模型連鎖店微影，亦配合大圍主題，在店內展示以八爪魚天橋為主題的模型，小朋友似乎就十分高興。

另一個打卡位置，則同樣設於四樓，為一個向東鐵綫「烏蠅頭」列車致敬的藝術裝置，由內地藝術家鄭路利用列車零件重製的作品《重生》。

作品雖然吸引不少遊客打卡，而港鐵當初介紹商場時，亦強調商場設計有加入鐵路元素，但這個作品似乎就並非保育的良好示範，更莫講形神兼備，這方面網友火車未到站已經有詳細分析，在此就不贅了。

最後來看看圍方另一主打，在商場設有合共面積達八萬平方呎的園藝花園。園藝花園由六個小花園所造成，分散在不同樓層，而部分花園更設有樓梯，遊客可以通過花園到達不同樓層。

近年，不少建築物都流行綠化設計，甚至有垂直綠化區域，栽種不同植物，嘗試將建築和大自然融合，但最終的目的，當然是為了配合企業的ESG策略，以及獲取有關綠色建築的認證。

和大自然融合的代價，當然是有機會滋生蚊蟲，而如果管理不善的話，例如在海之戀的外牆植物便先後枯萎，甚至更差就會成為「米奇」的天堂。

根據獨媒報道，圍方開幕首天便被遊客發現鼠患。由於園藝花園在晚上並不對外開放，遊客隔著玻璃可以看到不止一隻老鼠，在園藝花園內遊走，也許港鐵該慶幸老鼠沒有進入商場內。而港鐵回覆傳媒查詢，指鼠患問題已經妥善解決。

部分園藝花園的設計頗為開揚，我最推介是位於二樓中庭後方的園藝花園，有點不像是本地商場設計。

不過，其他園藝花園就明顯從設計到管理都出現問題。例如花園內某些通道非常狹窄，容易絆倒；某幾個園藝花園的位置正正在餐廳排氣喉下方，非常炎熱之餘，亦有油煙和異味；而商場雖然是寵物友善商場，但部分寵物主人任由寵物在草地上如廁；而由於園藝花園為商場僅有的室外地方，花園亦成為了煙民的聚腳點。

種種問題，令園藝花園的部分大打折扣。

(5) 新城市廣場固步自封，拱手相讓一哥寶座？

最後，來談談圍方最大的勁敵，一站之隔的新城市廣場。根據Google 的資料顯示，星期日新城市廣場的人流較平均下跌約一成；而我目測所見，商場的通道的確是比之前鬆動，但並非沒有人流，更不是像連登般指商場開始沒落。

新城市廣場經過多年發展，至今已定位為親子、寵物及內地旅客等高消費客源，的確在社區需求上有點冷待，而且對一眾街坊來講，亦欠缺新鮮感。

商場雖然引入數間以年青族群為目標的商户，例如按摩店、台式飲品店料杯杯、密室逃脫及slowood等，但感覺較為分散，定價亦絕非街坊價。

以往自遊行旅客大舉來港消費的時候，不少商場只顧吸引遊客，而忽視民生需要。

擅長於經營民生商場的港鐵，在圍方商場成功洗底，形象提升之餘，更成功吸引年青人這班願意消費的族群光顧。

倘若消費者在圍方建立起消費習慣，的確有機會令新城市廣場的人流和收入出現結構性下降。

不過，更值得發展商反思的，是內地遊客消費模式轉變。當內地遊客不再來港「爆買」，反而本地顧客重拾消費力的時候，主打民生的商場最能夠受惠。

今年稍後仍有南豐旗下啟德Airside及港鐵旗下The Southside 等主打高消費的商場陸續開幕，似乎到時才見真章。而在圍方開幕萬人空巷之下，相信這兩個新商場的壓力不少。

關於The Southside的初步資料及分析，下星期我們繼續談。