商場預告: 星凱·堤岸與火炭的變遷 (Patreon)

內房中洲旗下，位於火炭的星凱·堤岸，即將於六月尾交樓。為什麼火炭站沒有行人天橋連接星凱·堤岸？

今天和大家看看周邊的生活配套，以及火炭的未來發展。

星凱·堤岸位於港鐵火炭站旁邊，用地前身為惠康貨倉。中洲於2015年從爪哇控股購入及繳付三十五億元補地價改劃地皮，發展成住宅項目。

星凱·堤岸的基座設有面積十萬平方呎的商場。商場大部分範圍集中在二樓，另外在地面的公共運輸交匯處旁邊設有數間商店及一所幼稚園。

和大圍的港鐵商場圍方一樣，星凱·堤岸亦會設有單車泊車場，位於商場地下。

根據地契要求，發展商除了需要興建公共運輸交匯處外，亦需要預留部分土地作小學用地，以及在一樓及二樓預留位置作未來的小型運輸交匯處，亦即是在樓書中提及的小巴站之用。

關於這個能夠連接樂景街的小型運輸交匯處，就牽涉項目更久遠的故事了。

早於1998年，惠康貨倉的地主牛奶公司和當時的九廣鐵路，向城規會申請改劃土地作綜合發展區用途。

整個綜合發展區範圍甚廣，分為三部分，包括現時星凱·堤岸所在的S1部分、位於坳背灣街火炭站巴士總站所在的S2部分、以及火炭鐵路站及火炭貨場所在的S3部分。

牛奶公司和九鐵首次的改劃申請，因為地積比過高，以及未有足夠回應區內學校不足的問題，被城規會駁回。

後來在1999年，改劃申請作出修改，包括降低發展的地積比及在綜合發展區中預留土地興建一所小學及一所中學，最終改劃獲城規會批准。

不過，在九鐵和地鐵合併成港鐵後，仍然無法解決如何可以在火炭站上蓋發展物業的同時，而不影響火炭站日常運作這個難題。

火炭站結構老舊，如果要在上蓋發展項目，相信差不多要將整個火炭站重建，其難度遠比在何東樓車廠上蓋發展駿景園、銀禧花園或御龍山為高。

最終，火炭站的上蓋發展，亦因此而分兩期發展，首期就是星凱·堤岸，而覆蓋S2及S3用地的第二期發展，則發展無期。

而剛剛談到的小巴站預留位置，以及同樣在商場內預留作連接S2用地的接駁口，很可能和西營盤的石塘坊及太平洋廣場的地鐵出口預留位置一樣，面臨長期丟空的命運。

這亦解釋到，為何星凱·堤岸和火炭站距離這麼近，卻沒有行人天橋接駁，相信亦會令基座商場的吸引力大打折扣。而中洲在港缺乏經營商場的經驗，在招租上相信亦會有不少挑戰。

那麼在住宅入伙後，面對商場有不少未知數，星凱·堤岸的住户又有什麼生活配套？

可幸的是，信和旗下的御龍山商場，已設有超市Market Place、屈臣氏及大家樂，可以簡單照顧生活所需。

區內亦有置富旗下的銀禧薈及港鐵商場駿景廣場，其中銀禧薈更設有一個小街市。不過買餸及餐飲的選擇並不算太多，居民一般會前往沙田第一城或新城市廣場，甚至領展旗下的禾輋廣場。

近年，火炭逐漸變天，由以往的工業區，即將搖身一變成為住宅區。除了星凱·堤岸及公屋駿洋邨外，區內未來會有不少潛在的住宅供應。

位於山尾街，房署旗下的穗輝工業大廈用地已經改劃作公共房屋，將會興建兩幢住宅大廈，提供過千個單位，預計於2031年落成。

而長實則牽頭向城規會申請，改劃火炭工業區作住宅用途，規模極大。如果改劃成功的話，整個項目共有24座樓宇，提供接近五千個單位。

不過至今，發展商仍然就環境評估及其他影響評估作出修訂，相信仍然困難重重。

區內住宅單位似乎陸續有來，但如果火炭工業區全面轉型成為住宅區的話，除了商場外，其他生活配套又能否追得上？

政府正規劃在山尾街興建聯用綜合大樓，提供體育館及小型圖書館等康樂設施。大樓的用地為現時山尾街熟食市場及巴士總站的位置，預計熟食市場的商户需要在2024年遷出。

不過，在建築署網站上，就算在規劃中的項目都未能找到有關綜合大樓的資料，似乎並非政府優先發展的項目。

火炭生活配套設施發展無期，而城規會多年來只關注區內學校供應不足，而要求發展商預留有關空間，卻忽視香港整體適齡學童不斷下降，加上移民潮，形成一邊殺校一邊興建學校這個怪現象。

至於星凱·堤岸的基座商場，又會以什麼方式登場？筆者亦很期待。