多層停車場的盛與衰 (Patreon)

看到這個題目，也許大家會覺得和商場無關。但事實上，停車場和商場絕對是息息相關。今日和大家談在八十年代流行的多層停車場，逐一消失的原因，對商場營運、以至對社會有什麼影響。

政府以往在政策上，鼓勵以多層停車場的形式，去解決市區的車位供應問題，例如由政府興建停車場後，交由營辦商營運，抑或是由地產商興建及管理的停車場大廈。

多層停車場一般的角色是作為交通樞紐，因此能夠為周邊的商業項目帶來人流，達致協同效應。

第一站來到大埔中心的多層停車場，是新地在八十年代發展大埔中心時，按地契要求一併發展，為區內提供八百個私家車泊車位及一百個貨車泊車位。

換轉是現在，相信發展商該會以地庫停車場的方式去滿足要求。

大埔中心多層停車場最興旺的時候，是在九十年代吉之島在大埔開設超市百貨。

當時，大埔吉之島為新界東北唯一分店，而多層停車場因為車位數量充足，能夠吸引區內如康樂園，以至區外的駕駛者前往。

不過，多層停車場一帶的道路狹窄，多年來都為人詬病，亦不能承受如此多的車流。

該停車場樓高達十二層，如果爆滿的話，其實對駕駛者也是個挑戰，因為要不斷循著彎曲的行車道駕駛，容易令人感到暈眩。

第二站來到同樣是新地旗下，位於元朗的交通廣場多層停車場。

交通廣場雖然並非位於市中心，但位置毗鄰同益街市一帶，吸引周邊地區的駕駛者到元朗買餸。

新元朗中心一帶逐漸重新整合成YOHO Mall，交通廣場亦被新地併入其中。

不過，和大埔中心的地皮屬住宅用途不同，交通廣場的用地屬於其他指定用途，地契條款十分複雜，亦窒礙了交通廣場的發展。

交通廣場的基座為兩層商場及油站，不過多年來，交通廣場都是旺丁不旺財。商場內只有酒樓及補習社承租，以及國貨公司中都從阜財街遷到交通廣場，相信都是因為租金相宜。

藉著發展YOHO MIX元點，新地亦一併翻新交通廣場，更向城規會申請，放寬商場舖位的用途。

據新地的申請顯示，交通廣場地下及一樓的總面積有四萬平方呎。交通廣場會否如傳聞般引入日本超市Don Don Donki，就要看城規會是否批准放寬。

多層停車場無疑對社區有不少功用，但停車場佔據不少土地資源。在寸金尺土的香港，尤其政府的多層停車場正趨向式微。

位於中環的美利道多層停車場、尖沙咀的中間道多層停車場及荃灣西的荃灣運輸大樓都先後被清拆，由政府收回用地，再出售予私人發展商，發展成恆基旗下的The Henderson及H Zentre，以及華懋旗下的全·城匯及如心廣場2期。

這些公共停車場共通的地方，亦是在八十年代作為交通樞紐，政府用作解決道路擠塞問題的方法之一，例如新界居住的駕駛者，可以將私家車泊在中間道停車場，然後換乘地鐵到港島。

至於荃灣運輸大樓，集停車場、小巴、巴士總站及碼頭於一身，以當時來講設計算是前衛。

在八十至九十年代的全盛時期，荃灣運輸大樓為荃灣及青衣居民，以至新界西北的居民，接駁渡輪前往港島擔任重要的角色。

荃灣碼頭及運輸大樓作為交通樞紐，亦成功奠定了荃灣廣場在荃灣的地位。

1992年，新地旗下荃灣廣場開幕，商場內設有音樂噴泉和溜冰場，又引入百老匯院線、日資百貨吉之島及宜家傢俬，加上商場毗鄰荃灣運輸大樓，人流因而大勝同區另一商場，至今已淪為死場的海濱廣場。

到九十年代尾，灣景廣場引入法國超市家樂福，亦受惠於荃灣運輸大樓能夠提供大量車位，能夠吸引區外客到訪，家樂福當時亦有提供泊車優惠。

不過，隨著荃灣至中環航線在2001年停航，荃灣運輸大樓亦完成其歷史任務。

多層停車場佔據土地資源甚大，而香港的市區用地珍貴，似乎把土地重新發展是無可厚非。

雖然政府一般會在賣地條款上，要求發展商在項目補回原有多層停車場的停車位數量。

例如 H Zentre 利用了二樓至六樓，每層約一半樓面設停車位，而The Henderson 則將停車位放在地庫重置。

不過，翻查資料，香港在2022年的登記汽車數量，仍有逾八十萬架。就算市區停車位數量不減，其需求仍會有增無減。

除了政府積極推動發展多層停車場的用地外，領展在2021年亦購入仁孚位於紅磡的停車場大廈及柴灣倉庫。

究竟領展購入於1980年落成的停車場大廈，真的僅為了收租？抑或是等待市況改變，推動將用地發展成商業項目。

據領展文件透露，該地皮為999年期的土地，價值連城。而按照地契要求，重新發展用地成辦公室及商店亦並非不可能。

不過，要向城規會證明，新發展能夠為區內居民及大眾帶來裨益，就要下點苦功。

近年政府的發展方向，已改為選擇以一地兩用方式，去解決區內停車位不足的問題，這也許對於寸金尺土的香港來說，是一個出路，例如在將軍澳66區的市鎮公園，興建地下停車場。

太多車位供應，會否造成其他問題，例如加劇路面擠塞情況？

在英國，倫敦於2004年更改新發展項目的車位要求，以往要求新發展項目需要達到最少的數量要求，但更改後的準則，改為只規管車位不多於指定數量要求，以鼓勵大眾選擇其他更具持續性的交通選擇，意指其他大眾交通工具。

有學者就此作出研究，指出在新措施實施後六年，新車位數量較以往符合最少要求的時候銳減四成，顯示沒有政府規範下，發展商缺乏誘因去加設車位。

From Parking Minimums to Parking Maximums in London

https://www.accessmagazine.org/fall-2016/from-parking-minimums-to-parking-maximums-in-london/

雖然在香港這個連車位都能夠炒賣的地方，似乎這個研究結果只供參考。不過這個研究似乎亦証明，政府改變民生措施，牽一髮而動全身。

而且，這些規劃措施亦需要按每一個區的自身需要作考慮，不過相信在更多情況下，都是要由市民去遷就。

至於拆卸多層停車場，是否進一步去殖的措施？留待大家去深思。