啟德SOGO與PARCO: 百貨年輕化的必要 (Patreon)

2023年第一篇文章，我祝各位Patreon 訂户新年快樂！不知道大家還會不會去百貨公司購物？有調查指出，香港人仍然傾向在實體店購物，但百貨公司購物似乎已經不合時宜。

傳統百貨公司例如永安，明顯其集團收入並非倚靠零售業務。集團能夠屹立至今，只是因為分店大部分都是自置物業。

而另一家傳統百貨公司先施，自從出售予內地偉祿集團後，經營情況未有顯著改善。 繼油塘店後，荃灣荃新天地分店亦正式租約期滿，未來的日子不感樂觀。

崇光百貨(SOGO)就似乎是眾多百貨公司當中最具吸引力，不過其母公司利福國際極速被私有化，以及尖沙咀店即將於三月結業，從這兩個決定看，似乎細劉劉鑾鴻都覺得啟德項目的未來充滿挑戰。

在百貨公司仍然林立的日本，百貨業競爭激烈之餘，亦早已整合成不同「山頭」，包括三越伊勢丹、大丸松坂屋、西武&崇光、阪急阪神及高島屋等等，在日本開關後亦積極吸引高消費的旅客。

從數據上，可見在日本放寬入境限制後，百貨業大都錄得雙位數增長，但生意額仍未能恢復至COVID-19 疫情前。

今日帶大家到日本取經。面對顧客的消費習慣不斷改變，日本的百貨公司又如何應對？又有沒有什麼地方，可以讓啟德SOGO參考。

在日本，尤其在大城市的百貨公司，大都設有本館及別館，而不少別館其實跟銀座式商場無異，因為舖位都會分租至不同商户，例如前稱Tokyu Hands 的生活百貨Hands、Loft、無印良品、家居店Nitori或大型書店如紀伊國屋及蔦屋等等。

那麼本館與別館有什麼區別？以積極尋找年輕客源的大丸松坂屋為例，旗下百貨公司除了走高檔路線外，其顧客的平均年齡亦明顯較高，像松坂屋位於名古屋的基地，雖然樓面面積很大，但裝修仍然停留在九十年代，店內的櫃位和設施感覺陳舊，缺乏活力。

大丸松坂屋的母公司J. Front Retailing 於2020年完成收購PARCO，成為全資子公司，銳意為系內帶來活力及協同效應，驟眼看來亦算奏效。

全面收購 PARCO後的頭炮，是事隔九年後回歸大阪，在心齋橋開設關西唯一一間PARCO，位置就在心齋橋大丸本館旁邊，前身為崇光心齋橋店。

PARCO多年來都被視為潮流指標，而大阪PARCO亦不例外，在低樓層引入多間特色時裝店及餐飲，而高樓層則由無印良品及Hands承租，甚至大丸高爾夫球部要在八樓「救亡」，但起碼PARCO能夠和大丸本館有著不同的定位及分工。

PARCO 以年青包裝及潮流觸覺吸引愛新鮮的年青客源，而大丸則維持傳統百貨公司的「基本盤」，照顧高消費客源及提供傳統百貨的周到服務，相信亦是傳統百貨顧客心目中的期望。

就算餐飲選擇方面，PARCO和大丸亦提供不同檔次和種類的選擇，吸引顧客群從線上回歸線下。畢竟實體餐飲的體驗，至今仍然有無法取代的地方，日本的酒吧亦是三五知己喜歡聚會的地方之一。

因此，啟德雙子塔之間不應視為互相競爭，而是能夠在定位差異上作出互補，以及提供與其他商場不同的選擇。

另一個考慮，當然可以利用雙子塔的高層部分作辦公室樓面，不過似乎整個香港的辦公室樓面，空置率暫時都在偏高水平。

雙子塔該如何佈局？剛才談到要分檔次，亦即是話啟德SOGO必須要走高檔路線，才能與另一雙子塔的商户有所區分，所以啟德SOGO本館的招租情況最為關鍵。

在銅鑼灣承租的高檔商户，會否視啟德為CBD2而跟隨? 最尷尬的地方，也許是啟德SOGO的位置，正正就是在公共房屋啟晴邨旁邊。

而區內主要商場，新地旗下的Mikiki，在新蒲崗多年都經營得頗為吃力。究竟會否因為相隔一條太子道東，啟德SOGO就能夠「鯉躍龍門」？

啟德雙子塔要面對的現實，也許是要找一些願意承租大量樓面的租客來造勢。相比PARCO還能夠找來不同的生活時尚品牌承租大量樓面，利福又會否從日本引入獨家品牌和餐飲，為啟德雙子塔帶來獨特之處？

這也許又是另一困難之處。在香港能夠找到的日本品牌，似乎不少都是因為本土業務處於膠著，盈利模式不能維持，才選擇到海外發展。

日本自身文化是國家的軟實力，就算來到2022年，與其說是文化差異，其實文化出口並非易事，甚至未必是日本的主流意願。

利福財務總監潘福全在2017年曾經講過，雙子塔的其中一座，將主力發展為崇光百貨，更稱猶如把「銅鑼灣SOGO copy（複製）過去」。

不過，到了今時今日，看來利福都深明不可能把銅鑼灣的經營模式，直接「搬字過紙」搬到啟德。而且，像尖沙咀店只是一個維港之隔，其人流及商户組合亦難以媲美廣東道，更遑論與銅鑼灣店作比較。

利福在2016年以74億投得啟德雙子塔地皮，連同建築成本投資額達過百億元，項目樓面面積過百萬平方呎。

利福要花多少時間，才能夠回本？利福又會否改變啟德SOGO 的定位，直接吸引自由行客源？

不少地產代理除了憧憬通關，亦憧憬啟德的發展，推銷啟德概念。作為通關後的先頭部隊，未來一年AIRSIDE和啟德SOGO 將會先後登場，這些泡沫概念亦會漸見真章。