古往今昔18區: 太古城的永恆變幻(下) APITA 與太古城的互利共生 (Patreon)

上集談到，太古城中心一期雖然和以往相比「形似」，但實際上已經和當初相比分別甚大，反而二期商場在佈局上似乎和開幕時分別不大，就連旗艦商户日式百貨APITA(前身為UNY 生活創庫)都仍然屹立不倒。

適奉APITA的改裝工程即將完成，來看看APITA與太古城中心這個互利共生的關係、APITA的競爭力及其業務可否持續發展。

樓高四層的太古城中心二期商場，位於海天花園基座，在一期開幕後四年，即1987年才啟用。

而當時地鐵港島綫亦已經通車，連同太古城住宅陸續入伙，為商場提供穩定人流。二期商場地庫更設有八百個泊車位，能夠吸引家庭客到訪。

不過，面對太古城中心兩期總面積超過一百萬平方呎，加上太古城有不少日本人開始聚居；八佰伴在沙田新城市廣場開店，亦引起一時佳話，太古因此在商場二期引入日本百貨公司UNY生活創庫為商場「開荒」，UNY承租合供四個樓層，面積佔地十八萬平方呎。

UNY 雖然要到1987年6月才開幕，但從UNY官方資料透露，UNY早在1984年已經在港成立 「UNY[HK]CO.,LTD.」，意味太古早在商場一期落成後，已經作出部署。

UNY太古城店除了現時的地庫及地面外，還包括一樓馬莎、以及二樓LOG-ON及美食廣場部分範圍。

UNY在日本僅在中部及關東地區經營百貨及超市業務，但來到香港就聲價十倍。不過，和其他日資百貨一樣，UNY都甚為節儉。

直到2007年，即開業二十年後，UNY才進行首次大裝修及改裝成APITA，不過當時總面積並沒有很大變動，地庫是超市和美食廣場的部分，百貨部分仍然位於地面至二樓。

到2014年，因應業主太古要求，APITA續租後再作裝修及縮減樓面，至現今約十一萬平方呎。

而經過兩次裝修後的APITA，定位卻沒有太大的分別，都是以中產人士為主，只是減少了化妝品部、以及毛利率較低的自家服裝部，改為在地面開設樂活空間(於2021年開幕)，售賣不同的潮流物品，初期希望想走類似同系谷辰的高檔路線，至今的定位則較貼地，主打年青族群。

APITA 在2022年成功續租八年後，開始進行翻新工程的餘下階段。翻查APITA的母公司恒基發展的文件指出，APITA新租約的首年，基本租金接近每月六百萬元，以面積超過十一萬呎來計算，呎租約五十元，其實算是市價範圍，不過數字上仍算非常嚇人。

這次的翻新工程歷時長達兩年，分四期翻新，至今仍在進行最後階段的工程。而裝修期間APITA雖然局部開放，但似乎難免會影響到顧客體驗，恒基發展的年報亦不違言，太古城店的生意額受翻新工程而有所下跌。

早前已經完成翻新的部分，包括地面部分及美食廣場APITA Eatery。

地面部分包括將文具部、寵物用品區及日本書店Fuji Books從地庫遷到地面，餐廳數量增至兩間(Sensu及幸福鳥)，以及將服裝部重新整合，進一步縮減自營服裝部分的面積。

而美食廣場APITA Eatery 維持在地庫，但遷到同層的新位置。餐廳數目增至十間，包括部分從舊美食廣場過渡的餐廳，而開幕初期出現美食廣場空氣流通較差的問題，似乎已經解決。

剛剛完成翻新的超級市場及家居用品部，佈局上似乎變動不大，就連Panash 麵包店的位置都原封不動。

和以往不同，超市除了仍然售賣谷辰的輕食外，沒有再刻意引入同系的米角或C生活，亦未有仿效將軍澳店般引入韓式美食或餐飲，相信是因為將軍澳店嘗試轉走日韓路線失敗，不想連太古城這個橋頭堡都一併拖垮。

事實上，恒基發展在收購香港APITA 及UNY業務後，積極在同系商場開設新店，但反應似乎都不及原本的太古城及樂富店，尤其將軍澳店的貨品定價過高，似乎在區內競爭對手眾多之下一直處於捱打，這也許能夠解釋為何恒基仍然願意向太古繳交如此高昂的租金。

翻查恒基發展的資料，2022年度APITA及UNY所隸屬的Unicorn 分部收入約13億元，不過業績卻未有因為開設新店而顯著增加，反而因為太古城店進行裝修，而嚴重影響2023上半年的業績，期內收入比去年同期銳減一億一千萬，相信2023年的全年收入亦不容樂觀。

APITA或其前身UNY和太古城中心之間，似乎有一種不可分割的關係。從APITA的翻新工程來看，明顯是以不變應萬變來部署，且看這個煥然一新的形象能否為業績重拾升軌。

在現今的市況下，如果顧客還是看價錢做人的話，積極打價格戰的日資百貨AEON相信更能夠受惠。