金鐘廊與太古的金鐘王國 (Patreon)

金鐘地王金鐘廊地皮已經納入政府本年度的賣地計劃，地皮可以發展過百萬平方呎樓面，意味超過三十年的金鐘廊即將進入歷史。

今日和大家談談金鐘廊的歷史，以及能夠從這塊地皮獲得最大利益的太古地產，其金鐘周邊的版圖，以及在市況低迷下，太古會否如估值般，願意投入達到二百億元的「麵粉價」投地。

根據差餉物業估價處的資料，去年甲級寫字樓的空置率達到百分之十五，而整體寫字樓的空置率達到百分之十四，創1998年以來的新高。

而新地以超筍價四十七億元，奪得旺角洗衣街地王，比估值下限還要低一成多，亦令市場嘩然。

商業地皮的「麵粉價」驟降，更令不少大地主的新項目面臨「坐艇」風險。

恒基似乎是眾多地產商之中，最沒可能對金鐘廊地皮有興趣。單單在中環前美利道停車場及中環海濱兩塊地王級地皮，只是地價已經達到七百億元。

恒基在去年的業績簡報中透露，中環前美利道停車場項目The Henderson 預租率僅三成。

恒基方面的意向呎租達過百元，但相信現時The Henderson 首批租約的呎租未達這個水平。

至於擁有維港景緻，更完美地遮蓋了The Henderson 的長江集團中心二期，似乎長實方面亦加快招租步伐，不過至今仍未公佈首個落户的租户。

面對商業樓面過剩，對金鐘廊地皮有興趣的發展商寥寥可數。不過，在談下去之前，先談談金鐘廊的歷史。

金鐘廊是政府物業，位於港鐵金鐘站上蓋，配合修正早期系統的金鐘站，在1980年啟用。

1981年，商場以整體出租形式交由恒隆經營。由於當時金鐘站並非現時多綫轉車站，太古廣場更要到1988年才開始落成，經營金鐘廊猶如開荒。

最終恒隆要找來當時擁有百分之五十股份的香港松坂屋在金鐘開設分店，不過效果未如理想。松坂屋金鐘店結業後，商場改為拆細租出。

金鐘廊的人流及租務，隨著區內成為核心商業區而起飛。恆隆一直經營金鐘廊到2012年，之後由會德豐接手經營至今。

會德豐重新裝修金鐘廊，並包裝成Lab Concept，引入同系化妝品牌facesss及自家代理時裝品牌Topshop等。Topshop在2014年於金鐘廊開設專門店，面積超過六千平方呎，至今Topshop已經結束全球的實體店業務。

會德豐在2012年和政府簽下七年租約，於2019年1月到期。而會德豐和政府就金鐘廊的新租約，續租年期則是個謎。

如果推算新租約的年期同樣為七年的話，意味會德豐的租約要到2026年才屆滿。而如果政府成功在本年度賣出地皮，會德豐相信需要提早完約，政府甚至有機會要動用公帑賠償會德豐。

發展局長甯漢豪回應傳媒查詢時僅表示，相信租户會配合政府賣地的意願，但指出租約內容屬政府與租戶之間的協議，故詳情不便透露。

金鐘廊除了是商場外，在金鐘廊的地面是公共運輸交匯處及佔地一萬七千平方呎的金鐘花園。

單單看金鐘花園的字樣，已經知道這個花園有不少歷史。金鐘花園「麻雀雖小，五臟俱全」，將梯級和水池融合，提供一個在鬧市中休憩的小空間。明報生活去年曾經訪問過資深規劃師杜立基，他亦指出金鐘廊的設計是不少老師列為的規劃範例。

不過，在金鐘廊重建計劃中，金鐘花園將不會被保留。政府只計劃項目重建後，以休憩用地面積作補償，並在批地條款中要求中標發展商需要保護古樹。

ARUP在2014年，曾經接受政府委聘，為金鐘廊重新發展作可行性研究，最終於2017年發表報告。

報告就不同範疇作出建議，例如公共設施的管理責任、行人的流向、以及近年重視的ESG元素等，不過相信中標發展商會有其他設計理念。

https://www.pland.gov.hk/pland_en/p_study/comp_s/QP_study/20180117_Final%20ES_Master_CN_final.pdf

金鐘廊地皮可建樓面面積超過一百萬平方呎，市場估值達二百億元，每平方呎的呎價達兩萬元。

不過，當新地可以用三千多元的呎價奪得旺角地王，金鐘廊地皮的「麵粉價」會否下試到呎價一萬元，甚至更低？

對金鐘廊地皮最虎視眈眈的發展商，相信非太古莫屬。太古除了是區內大地主外，更積極擴充版圖。

位於皇后大道東46號的全新甲級商廈，太古已經將項目命名為太古廣場六座(Pacific Place 6)，項目預計於今年落成，提供超過二十萬平方呎辦公室樓面。

太古更將旁邊的商廈軒尼斯道28號，一併易名為太古廣場五座。其平台亦將會與六座連接，太古亦會興建新的行人隧道，連接三座及六座。

不過，太古在去年十二月公佈，六座的出租率僅百分之二十三，比太古坊二座超過五成更為遜色。

太古地產在年報中指出，其一千億元投資計劃，將會保留其中三百億元在香港的項目，至今在港已經投資過百億元。

除了恆基在中環的兩大項目外，新地位於高鐵站上蓋的商廈項目、觀塘The Millennity 及南豐Airside亦蓄勢待發。

面對商業樓面供過於求，太古對金鐘廊地皮的取態，相信可以作為指標，看看集團是否志在必得，抑或是還要先「計掂數」。