【美麗新香港💰】當高盛也預計香港樓價大跌三成 (Patreon)

不少建制派在《港區國安法》通過時，深信樓價會繼續升，因為「中央」會無限托市粉飾太平，大陸熱錢也會無處不在。經過這兩年，他們才恍然大悟，都在急忙賣樓走錢，因為在可見將來，樓價只會低處未算低，而且這趨勢正獲得權威「外國勢力」核實，為此我們必須審核一下一籃子原因。

根據《彭博社》報導，投資銀行高盛集團預計香港房價會較去年下跌 30%，而且隨著利率急速上升，前景只會進一步惡化。這是因為香港90% 以上的抵押貸款，都是與HIBOR掛鉤，而美國聯儲局不斷加息，預期明年首季會再加1.5厘，屆時香港樓價只會進一步再跌。加上人口大量流失，移民的人會賣樓、「留下來的人」也會賣樓走錢海外，市民收入又同步下跌，除了勇者，不會選擇此時上樓，去自製綁手綁腳的抵押品。

高盛分析師 Gurpreet Singh Sahi 在月初一份報告中寫道，預計與2021年相比，今年香港住宅價格將下降 15%，明年再下降 15%，這已經未計算2021年已經有所下調。 這家美國投資銀行此前預計，香港樓價到2025年將下跌 20%，現在是超前完成「任務」。更致命的是樓價下降的同時，借貸利息亦不斷上升，《彭博》警告說飆升的借貸成本，可能將香港住房負擔能力推至1997年以來的最低水平。而以歷史平均淨租金收益率為基準，樓價跌幅要達35%-40%，投資者才可能重返市場。

與此同時，中國經濟卻又下調、又大規模管制外匯，富豪買香港房地產的誘因大跌，整個地產市場已經供求失衡。有趣的是，「新香港」政府又要宣傳「土地問題」是社會民心未回歸的主因，正要大規模以農地建公屋，變相是董建華的八萬五翻版，昔日打擊炒樓的「辣招」又繼續存在。

諷刺的是，此刻全球房地產除了香港之外，卻又一律飆升，例如英國房地產在香港移民大規模出現後，正在不斷升值；而能夠走錢的中國資金，也會情願買海外房地產，而不是沉溺在「中國香港」同一風險下的內循環。須知高盛的報告已經調教得非常溫和，現實恐怕更殘酷。所有因素加在一起，就算沒有國際炒家乘人之危，已經是完美風暴。假如還有其他突發事件出現，例如「新香港」正式成為俄羅斯走錢天堂，就真的返魂乏術。

▶️ 延伸視頻：黃偉康：港元未與美元脫鉤：香港經濟還未崩潰的唯一原因（下）
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